De nieuwe erfpachtregels van de gemeente Alkmaar

De gemeente Alkmaar heeft haar nieuwe erfpachtregels (erfpachtbepalingen) bepaald. Hier is maandenlang hard aan gewerkt. Onder andere de waardevolle inbreng van erfpachters tijdens erfpachtinformatiebijeenkomsten in juni, hebben gezorgd voor een nieuwe, duidelijke en passende set aan regels. Deze regels gaan gelden voor de nieuwe erfpachttijdvakken. De eerste nieuwe tijdvakken gaan in 2027 in.

De drie pijlers
De afgelopen maanden is hard gewerkt aan de uitwerking van deze nieuwe erfpachtregels. Belangrijk daarbij waren drie dingen;
1. De regels moeten zorgen voor duidelijkheid
2. De kosten voor de erfpachter moeten zoveel mogelijk beperkt worden
3. De inkomsten voor de gemeente blijven gelijk of mogen licht stijgen

Een deel van de nieuwe regels

• De grondwaarde wordt gebruikt voor het berekenen van de erfpachtcanon (het bedrag dat jaarlijks betaald moet worden door de erfpachter voor de grond) en voor het bereken van het bedrag dat betaald moet worden bij het omzetten van erfpacht naar vol eigendom over de grond. Dit wordt ook wel het kopen van de bloot eigendom genoemd. Het eerdere plan was om de grondwaarde als vast percentage (grondquote) van de WOZ-waarde te berekenen. De grondquote zou dan 20% zijn, voor elk woonadres.
• De grondwaarde gaat nu anders berekend worden. Drie voorbeelden zijn:
  • Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum; een vaste grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil 2025). Er wordt dan gerekend met het perceeloppervlakte dat in het systeem van het Kadaster staat.
  • Voor appartementen en garages buiten het centrum; een grondquote van 15% van de WOZ-waarde.
  • Woningcorporaties krijgen voor alle sociale huurwoningen een korting van 25% op de grondwaarde.
• Het canonpercentage wordt ook gebruikt voor het berekenen van de canon. De grondwaarde wordt vermenigvuldigd met dit percentage. Voor het canonpercentage wordt nu een minimum van 1% en een maximum van 3% gehanteerd. Dit moet zorgen voor een stabielere canon – een canon die niet explosief kan stijgen of extreem kan dalen.
• Ook duren de tijdvakken straks niet meer 50 jaar, maar 25 jaar. Dit moet de kans op extreme stijging van de grondprijzen en dus van de canon halveren.

De inkomsten van de gemeente
Als de gemeente niets aan de huidige regels zou veranderen, zouden de inkomsten voor de gemeente stijgen naar 9 miljoen euro. Met de nieuwe regels zijn de inkomsten bijgesteld naar 4 miljoen euro in 2038. Dat is een lichte stijging. De inkomsten zijn bijgesteld doordat de manier waarop de grondwaarde word berekend is aangepast en ook door een vast canonpercentage van 1,75% te gebruiken voor de vervroegde canonherziening. De vervroegde canonherziening is het eerder berekenen van de grondwaarde en canon voor de volgende erfpachtperiode. Dit geeft de erfpachter vaak meer duidelijkheid en zekerheid.

Participatieproces
Er zijn in juni dit jaar 5 erfpachtbijeenkomsten geweest. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de plannen voor het volgende erfpachttijdvak gedeeld en besproken. De bijeenkomsten hebben er bijvoorbeeld voor gezorgd dat de manier waarop de grondwaarde wordt bepaald, opnieuw is onderzocht. De grondwaarde wordt gebruikt voor het berekenen van de erfpachtcanon (het bedrag dat jaarlijks betaald moet worden door de erfpachter voor de grond) en voor het bereken van het bedrag dat betaald moet worden bij het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Dit noemen we ook wel het kopen van de bloot eigendom.

Leeswijzer
Er is ook een leeswijzer ontwikkeld. Deze leeswijzer moet het lezen van de bepalingen eenvoudiger maken. De leeswijzer is al te vinden op de website van de gemeente Alkmaar, op de erfpachtpagina, en is definitief nadat het definitieve collegebesluit genomen is.

Hoe nu verder?
Op 7 oktober heeft het college een voorgenomen besluit genomen over de erfpachtregels. De volgende stap is dat de erfpachtregels worden besproken in de commissie Ruimte op 12 november en daarna in de raadsvergadering van 28 november. Hierna wordt een definitief collegebesluit genomen. Dit definitieve besluit wordt verwacht in januari of februari 2025.

Maatwerkoplossingen
Er zullen maatwerkoplossingen komen voor erfpachters die door het betalen van de erfpachtcanon in financiële problemen komen.